Life Science-Immobilien – ein Nischensegment im Aufwind?

Spätestens die Corona-Pandemie hat vor Augen geführt, dass Gesundheit ein wachsender Wirtschaftsfaktor ist. Gleichzeitig treibt auch der demographische Wandel, der mit einer vermehrten Alterung der Bevölkerung einhergeht, die Innovationsdynamik dieser Branche voran. Hinzu kommt die weltweite Zunahme von Zivilisationskrankheiten. Steigende Gesundheitsausgaben bieten langfristig gute Ertragsaussichten für Life Science-Unternehmen. Diese arbeiten und forschen in den wissenschaftlichen Disziplinen Biologie, Chemie, Medizin und Pharmazie zusammen. Dabei handelt es sich überwiegend um die Entwicklung anwendungsbezogener und wirtschaftlich erfolgreicher Produkte für die menschliche Gesundheit.

Die Nachfrage nach entsprechend geeigneten Forschungsimmobilien, die sich meist in der Nähe von naturwissenschaftlichen Hochschulen und Instituten befinden, zieht immer weiter an. Dafür werden verstärkt LabOffices benötigt, die sowohl Labor- als auch Büroflächen bieten. Diese speziellen Raumkombinationen ermöglichen Forschung und Entwicklung sowie Produktion, Vertrieb und Bürotätigkeiten in einem Objekt.

Welches Potenzial steckt in solchen Life Science-Immobilien? Wie verteilt sich der entsprechende Markt innerhalb Deutschlands? Welche Besonderheiten sind bei einer Investition zu berücksichtigen? Der folgende Blogbeitrag gibt einen Überblick zu dieser aufstrebenden Assetklasse.

Nach Anzahl der Beschäftigten ist Deutschland mit mehr als 300.000 in über 2.000 Unternehmen europaweit der größte Life Science-Markt. Mit einem jährlichen Umsatz von rund 33,4 Milliarden Euro im Bereich Medizintechnik und etwa 46,4 Milliarden Euro in der Pharmabranche wird ebenfalls Platz eins im europäischen Kontext erreicht. Mit Blick auf den Investmentmarkt befindet sich Deutschland hingegen noch am Anfang und liegt auf Platz vier hinter der Schweiz, Frankreich und Spitzenreiter Großbritannien.

An den fünf Top-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München wurden laut Cushman & Wakefield von 2017 bis 2021 kumuliert 3,5 Milliarden Euro in LabOffices investiert. Ein Grund für die bisher noch relativ geringe privatwirtschaftliche Beteiligung in Deutschland ist, dass der Staat ein großes Volumen an öffentlicher Finanzierung und staatlicher Unterstützung gewährt. Vor diesem Hintergrund befinden sich viele Life Science-Immobilien im Besitz von Institutionen der öffentlichen Hand.

Geografisch zeigt das Segment ein heterogenes Bild. Life Science-Unternehmen haben sich polyzentrisch in bundesweit verstreuten Clustern angesiedelt. Die größten befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Köln, Hamburg, München und Stuttgart sowie in den Regionen Rhein-Main, Rhein-Neckar und Rhein-Ruhr.

Diese Standorte profitieren von:
» der Nähe zu Universitäten
» dem schnellen Zugang zu knappen Fachkräften
» einer guten Erreichbarkeit dank überregionaler Verkehrsanbindungen.

Das urbane Umfeld mit Einkaufsmöglichkeiten und abwechslungsreichem gastronomischen Angebot hilft zudem dabei, die gesuchten Experten auf dem Gebiet langfristig zu binden. Durch die Cluster-Bildung können Life Science-Unternehmen das dichte Netz passender Zulieferer und einschlägiger Forschungseinrichtungen sowie den Wissenstransfer mit ähnlich ausgerichteten Spezialisten in direkter Nachbarschaft nutzen. Die Ansiedlung gleichartiger Unternehmen wirkt sich zudem begünstigend auf die Immobilienvermarktung aus, weil sich dort leichter neue Mieter für ein Objekt finden lassen.

Die Lage in einem Wissenschafts- oder Technologiepark bietet sich auch für die Nachnutzung an, da LabOffices seltener standarisiert, sondern oftmals nutzerorientiert ausgerichtet sind. Sie benötigen unter anderem Trocken- und Nasslabore. Erstere sind mit Technikräumen vergleichbar. In Nasslaboren hingegen kommen Chemikalien zum Einsatz. Die Ansprüche an ihre Ausstattung sind somit wesentlich umfangreicher als bei reinen Büroobjekten, denn es sind höhere Decken, spezielle Oberflächen, leistungsstarke Absaug- und Lüftungsanlagen sowie Versorgungsleitungen für Gase oder Flüssigkeiten erforderlich. Hinzu kommen besondere Sicherheitsanforderungen sowie eine spezielle Ver- und Entsorgungsstruktur, da mit Risikomaterialien und Sondermüll zu rechnen ist.

Ein unternehmensspezifischer Ausbau sowie der Rück- oder Umbau bei einem Mieterwechsel bedeutet zusätzlichen Aufwand. Dies kann die Drittverwendungsfähigkeit der Immobilie limitieren. Zudem kommt es teilweise zu spürbaren Aufschlägen sowie strukturellen Unterschieden bei Mietpreisen und Anmietungsstrukturen. Der Flächenbedarf entwickelt sich über die Wachstumsphasen eines Life Science-Unternehmens zudem dynamisch. Start-ups benötigen nur wenige hundert Quadratmeter Fläche. Bei etablierten Unternehmen ändert sich die Nutzung. Managementfunktionen werden wichtiger und die Flächennachfrage steigt mit einem zunehmenden Büroanteil.

Mietverträge werden meist mit zehn bis 15 Jahren Laufzeit plus Verlängerungsoptionen abgeschlossen. Das Potenzial dieser Branche sowie die Vermietungschancen der Spezialimmobilien scheinen somit gut zu sein. Durch die grundsätzlich langjährigen Ankermieter können LabOffices einen stabileren langfristigen Cashflow bieten. Life Science-Unternehmen sind auf Labore und ein naturwissenschaftliches Umfeld mit guter Infrastruktur angewiesen. Dadurch haben sie eine hohe Standort- und Objektverbundenheit und praktisch wenig Ausweichmöglichkeiten. Die spezifischen Anforderungen lassen sich anders als im klassischen Bürosegment nicht beliebig duplizieren. Das verstärkt die hohe Nutzertreue zu den betroffenen Objekten und wirkt sich entsprechend positiv auf eine langfristige Investition aus. Das Leerstandrisiko sollte daher entsprechend gering sein. Zudem scheinen LabOffices weitestgehend krisenresilient zu sein, da die Forschung von Konjunkturschwankungen kaum betroffen ist.

Die Assetklasse wirkt auch mit Blick auf die Renditen vielversprechend, da diese über denen erstklassiger Büros liegen. Cushman & Wakefield gibt in seiner aktuellen Auswertung der fünf deutschen Top-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München 4 bis 4,5 Prozent als Nettospitzenrendite für LabOffices mit hohem Büroflächenanteil an. Es ist davon auszugehen, dass bereits vorhandene Cluster künftig attraktiver werden und weiter wachsen. Das betrifft vor allem jene, die ein progressives Netzwerkmanagement betreiben – lokal wie international – und die über Unternehmen, Forschungseinrichtungen sowie Institutionen verfügen, die sich gegenseitig ergänzen.

Die beiden Megatrends Gesundheit und Alterung der Gesellschaft dürften für die Life Science-Branche mittel- bis langfristig weitere Wachstumschancen bieten. Vor allem Investoren aus dem englischsprachigen Ausland setzen schon heute auf das Potenzial dieses speziellen Segments. Auch deutsche Fondsmanager, Banken, Versicherungen und Pensionskassen finden Schritt für Schritt Zugang zu dem Nischenmarkt. In den kommenden fünf Jahren ist zu erwarten, dass LabOffices eine bedeutende Rolle auf dem europäischen Transaktionsmarkt einnehmen werden, da die Gesundheitsbranche stärker in den Fokus rückt. Die Anzahl der Gründungen von Life Science-Unternehmen dürfte entsprechend zunehmen und damit zugleich der Bedarf an geeigneten Immobilien.

Fazit: Auch wenn die Markttransparenz derzeit noch gering ist und Life Science-Immobilien aufgrund des aktiven hohen Eigennutzeranteils und der öffentlichen Hand als Hauptfinanzierer noch kein klassisches Investmentprodukt darstellen, ist dieses Segment eine attraktive Nische mit Wachstumsperspektiven.

Quelle: Axel Jordan, DZ HYP

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