„Der Immobilienmarkt ist weitgehend erstarrt“ – Thorsten Lange im Gespräch

Die Corona-Pandemie beendet eine lange Hochphase auf dem Immobilienmarkt, trifft die einzelnen Segmente jedoch mit unterschiedlicher Intensität. Zu diesen Ergebnissen kommt eine aktuelle Research-Publikation der DZ BANK. Der Verfasser der Analyse und Immobilienexperte im DZ BANK Research Thorsten Lange erläutert die aktuelle Lage im Gespräch.

Die Pandemie trifft den Immobilienmarkt in der Spätphase eines Aufschwungs. Eigenheimkäufer konnten sich dank niedriger Zinsen teure Häuser und Wohnungen leisten. Die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum kletterten seit 2009 deutschlandweit um 55 Prozent, in den sieben größten Städten verdoppelten sie sich. Bei Gewerbeimmobilien haben sich die Mietrenditen auf bis unter 3 Prozent gut halbiert. Investoren blieb kaum eine Alternative zum Immobilienkauf. Allerdings zeigten sich schon vor der Coronakrise Bremsspuren am Markt. Bei Wohnungen etwa verlangsamte sich vor allem in den teuren Städten wie zum Beispiel München oder Hamburg der Anstieg von Preisen und Mieten. Die hohen Preise riefen aber auch Diskussionen über eine Immobilienblase hervor. Und die gestiegenen Mieten veranlassten die Politik zu Regulierungsmaßnahmen wie der Mietpreisbremse oder dem Berliner Mietendeckel.

Die Folgen der Coronakrise werden am Immobilienmarkt – anders als am Aktienmarkt – erst zeitverzögert sichtbar. Anstelle volatiler Börsen mit hohen Kursverlusten ist der Immobilienmarkt weitgehend erstarrt. Der aufwendige Verkaufsprozess mit Käufersuche, Vertragsverhandlung und notarieller Beurkundung verhindert Panikverkäufe. Zudem sind Käufer und Verkäufer mit der Organisation ihres Alltags beziehungsweise dem „Notbetrieb“ ihres Unternehmens beschäftigt. Bei ausländischen Beteiligten kommen Reisebeschränkungen hinzu.

Bleibt es auch dank der Hilfspakete von Europäischer Zentralbank und Regierung bei einer kurzen Rezession und einer kräftigen Erholung, dürfte der Immobilienmarkt mit einem „blauen Auge“ davonkommen. Der Wohnungsbedarf ändert sich nicht durch die Krise. Im Wesentlichen gilt das auch für Büros, wenn ein starker Stellenabbau ausbleibt. Logistik könnte vom wachsenden Online-Shopping und von einer zunehmenden Lagerhaltung sogar profitieren. In diesen Marktsegmenten ist das Angebot aufgrund des niedrigen Neubauvolumens so knapp, dass auch bei einem Nachfragerückgang kein Überangebot droht. Dem ohnehin schon angeschlagenen Einzelhandel und den Hotels drohen dagegen erhebliche Umsatzeinbüßen, die zu Insolvenzen und spürbaren Mietausfällen führen dürften.

Die Coronakrise hat praktisch keinen Einfluss auf den Wohnungsbedarf. Die Nachfrage dürfte zunächst nachlassen. Einkommensverluste und wirtschaftliche Unsicherheit werden viele private Haushalte beim Abschluss teurer Mietverträge und insbesondere bei der „Einmal-im-Leben-Entscheidung“, dem Immobilienkauf, zögern lassen. Ein großer Teil der Nachfrage dürfte aber wieder auf den Markt kommen, wenn die Haushalte ihre finanzielle Situation wieder besser beurteilen können. Vermieter müssen sich allerdings als Folge von Arbeitslosigkeit oder Kurzarbeit auf Mietausfälle einstellen.

Wird die Krise den Markt auf lange Sicht prägen?

Die Corona-Pandemie könnte den Immobilienmarkt nachhaltiger als frühere Rezessionen beeinflussen. Sie treibt die Digitalisierung insgesamt und die Flexibilisierung der Arbeitswelt voran. Homeoffice könnte zum Standard werden und die Büroflächennachfrage senken, während das Online-Shopping noch schneller zulegt und den klassischen Einzelhandel stärker als bisher unter Druck setzt. Die aktuellen und länger wirkenden Belastungen können Anbieterstruktur und Innenstädte sichtbar verändern. Abseits der Metropolen könnte die Tristesse in den Einkaufsstraßen zunehmen. Hotels und Gastronomie dürften sich dagegen erholen, weil Ausgehen und Verreisen beliebte Freizeitaktivitäten bleiben werden. Allerdings könnte das wichtige Geschäft mit Businessgästen nachhaltig belastet werden, wenn Meetings zukünftig häufiger als Videokonferenz stattfinden. Die Tools werden nun aktiv genutzt und die Ersparnis von Zeit und Reisekosten spricht für sich.

Für Miet- und Kaufinteressenten wird es in den kommenden Monaten angesichts einer schwächeren Nachfrage sicherlich einfacher und zum Teil auch etwas günstiger. Zu den Verlierern zählen am ehesten Vermieter durch Mietausfälle. Verkäufer müssen sich darauf einstellen, dass sich das aktuelle Preisniveau bestenfalls halten lässt. Insgesamt dürften das meist knappe Immobilienangebot und die wohl weiterhin niedrigen Zinsen die Gefahr fallender Preise aber mindern. Preisrückgänge drohen tendenziell in den schon teuren Großstädten. Perspektivisch dürfte der Immobilienkauf für Privatnutzer attraktiv bleiben, schließlich sind die Finanzierungsraten oft niedriger als die Miete. Die Investorennachfrage sollte sich trotz schlechterer Vermietungsperspektiven ebenfalls stabilisieren. Das Anlageproblem ist angesichts negativer Anleiherenditen und hoher Unsicherheit an den Aktienmärkten nicht gelöst. Eine länger dauernde Wirtschaftskrise würde den Immobilienmarkt aber nachhaltig belasten und hätte das Potenzial spürbar fallender Preise für Wohnungen und Gewerbeimmobilien.

Quelle: Thorsten Lange, DZ HYP

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