Baukosten und Bodenpreise im Sog des Anlagedrucks

Der deutsche Immobilienmarkt übt nach wie vor eine hohe Anziehungskraft auf Anleger aus. Es „locken“ relativ hohe Renditen und die vermeintliche Sicherheit des Betongoldes. Entsprechend groß ist die Nachfrage, auf die das Angebot bestmöglich reagiert. Allerdings ist das Potenzial begrenzt, was sich zum Beispiel in den Herstellungskosten einer Immobilie widerspiegelt.

Wer bauen will, benötigt unter anderem Grundstücke, Materialien und Fachkräfte. Folglich hängen die Baukosten von den Entwicklungen an den Boden-, Baumaterial- und Arbeitsmärkten ab. Diese werden wiederrum durch globale Ereignisse (zum Beispiel Handelsrestriktionen, Ölpreisentwicklung) und durch den Staat (unter anderem Lohn-, Steuer- oder Energiepolitik) beeinflusst. All dies kann zu hohen oder niedrigen Baukosten führen. Eine Immobilie ist somit nicht nur ein Produkt architektonischen Geschmacks, sondern auch das Ergebnis vergangener Rahmenbedingungen.

Laut Statistischem Bundesamt stiegen die veranschlagten Baukosten bzw. Herstellungskosten (Baumaterial + Lohn) in Euro pro Quadratmeter seit 2006 in nahezu allen Immobiliensegmenten an (siehe Abbildung 1). Die höchsten Preissteigerungsraten verzeichneten Büro- und Verwaltungsgebäude (+34 Prozent) gefolgt von Hotels und Gaststätten (+31 Prozent) und Mehrfamilienhäusern (+20 Prozent). Lediglich bei den Handels- einschließlich Lagergebäuden sanken die Kosten leicht (-5 Prozent). Auffallend sind die hohen Schwankungen bei gewerblichen Segmenten, was den geringen Beobachtungszahlen sowie den individuellen Charakteristika der Bauvorhaben geschuldet ist.

Abbildung 1: Veranschlagte Baukosten in Euro pro Quadratmeter (inflationsbereinigt, Basis 2010=100)

Inflationsbereinigt (und unabhängig von der Bauqualität) befinden sich die Baukosten somit auf dem Niveau Mitte der Neunziger Jahre, wenngleich aktuell bei Büro- und Verwaltungsgebäuden sowie Mehrfamilienhäusern Höchstwerte gemessen werden. Schaut man sich die realen Baukosten für Einfamilienhäuser an, so fällt die zunehmende Divergenz zwischen den gesamten Baukosten und den Quadratmeterpreisen ab 2005 auf (siehe Abbildung 2). Zwar nähern sich die Quadratmeterpreise erneut dem Niveau Mitte der Neunziger Jahre, die Gesamtkosten übersteigen deren Entwicklung jedoch bei weitem. Dies liegt unter anderem daran, dass Wohnimmobilien heute eine größere Wohnfläche vorweisen. Standen im Jahr 2005 jedem Einwohner noch 41,2 Quadratmeter zur Verfügung, so wuchs diese im Jahr 2017 auf 46,5 Quadratmeter an – bei steigender Bevölkerungszahl. Das entspricht einem Zuwachs von 5,3 Quadratmetern bzw. 12,8 Prozent pro Einwohner. Trotz vergleichsweise geringer Quadratmeterpreise werden unter anderem Eigenheime daher teurer.

Abbildung 2: Veranschlagte Baukosten für Einfamilienhäuser (inflationsbereinigt, Basis 2010=100)

Neben den reinen Herstellungskosten sind auch die Bodenpreise von Bedeutung. Aus Abbildung 3 wird ersichtlich, dass zwischen den Jahren 2000 und 2017 die Kaufwerte für baureifes Land inflationsbereinigt deutschlandweit spürbar angestiegen sind. Dies gilt vor allem für die Ballungsgebiete. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern stiegen die Bodenpreise um durchschnittlich 163 Prozent (von 355 Euro auf 937 Euro), in Städten zwischen 200.000 und 500.000 Einwohner gar um 201 Prozent (von 123 Euro auf 371 Euro). Hier spiegelt sich die über die Zeit angestiegene Attraktivität der Ballungsräume wider.

Abbildung 3: Kaufwerte für baureifes Land (inflationsbereinigt, Basis 2010=100)

Bauland lässt sich – im Gegensatz zu anderen Gütern – nicht in beliebiger Zahl „produzieren“. Folglich reagiert dieser Faktor besonders sensibel auf eine steigende Nachfrage, ebenso wie die am Kapazitätslimit agierende Baubranche. Sofern das niedrige Zinsniveau anhält, die hohe Zuwanderung bestehen bleibt und die Kapazität der Baubranche nicht ausgeweitet wird, werden die Baukosten auch zukünftig steigen.

Quelle: DZ HYP

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