Ihre Immobilie als Kapitalanlage: Darauf können Sie bauen

Beständig und verlässlich investieren: Mit einer Immobilie als Kapitalanlage können Sie bis ins hohe Alter mit verlässlichen Erträgen rechnen – vorausgesetzt, Sie finden das richtige Objekt und den richtigen Mieter. Denn nicht jedes Objekt wirft automatisch eine gute Rendite ab. Erfahren Sie hier, welche Chancen und Risiken bei der Anlageform bestehen und was Sie bei der Auswahl einer Eigentumswohnung oder eines Hauses als Kapitalanlage beachten sollten.

Wann eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll ist

Anlageimmobilien erfreuen sich hoher Beliebtheit, da sich mit den herkömmlichen Anlageformen, wie dem Sparbuch oder Festgeld, durch die Niedrig-Zins-Phase kaum noch Gewinne erzielen lassen. Zusätzlich begünstigt wird der Trend durch niedrige Hypothekenzinsen und extreme Wertsteigerung von Häusern und Wohnungen in Metropolregionen, wie beispielsweise Frankfurt / Rhein-Main.

Die richtige Finanzierung wählen

Doch diese Form der Kapitalanlage ist nicht immer sinnvoll: Nur wenn Sie die richtige Finanzierung mit günstigen Zinsen und einer passenden Tilgungshöhe wählen, können Sie schnell mit einer attraktiven Rendite rechnen.

Ebenso ist ein finanzielles Polster für unkalkulierbare Investitionen, wie Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten oder Mietausfälle ein Muss. Baufinanzierungsexperten empfehlen hier eine Reserve von rund 20 Prozent, auf das Sie nach der Investition zurückgreifen können.

Eine Investition sollte daher gut überlegt sein und zuvor ausführlich kalkuliert werden.

Das Anlageobjekt entscheidet

Als Kapitalanlage eignen sich sowohl Ein- oder Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Ferienwohnungen als auch Gewerbeimmobilien. Bei Letzteren kann es sich um Büroflächen, Lokale oder Räume für den Einzelhandel handeln. Besonders attraktiv an einer Geldanlage in Gewerbeimmobilie sind die höheren Renditechancen, sie bringen aber auch ein höheres Risiko mit sich, da sie im Gegensatz zu Privatimmobilien abhängig von der Konjunktur sind.

Vorteile & Risiken von der Investition in Anlageimmobilien

Vorteile für Anleger

  • Bei guter Lage voraussichtlich eine positive Wertentwicklung der Kapitalanlage
  • Die Geldanlage kann der Altersvorsorge oder der Abrundung Ihrer Vermögensstruktur dienen
  • Vom Wertpapiermarkt unabhängige Rendite durch Mieteinnahmen
  • Attraktive Steuervorteile, insbesondere bei einer Finanzierung. Diese sollten aber nicht ausschließlich Grund für den Erwerb der Kapitalanlage sein
  • Immobilienbesitz kann durch stabile Mieteinnahmen Inflationsschutz bieten

Risikofaktoren für Anleger

  • Nur schwer klar kalkulierbare Kosten für Umbau oder Erschließung
  • Keine Rücklagen für künftige Reparaturen
  • Fehler bei der Auswahl der Lage des Objekts
  • Mietausfall
  • Zu hoher Fremdfinanzierungsanteil

Was Sie bei der Auswahl einer Immobilie als Kapitalanlage beachten sollten

Auch wenn eine die Investition in eine Eigentumswohnung oder ein Haus als Kapitalanlage zunächst als ideales Renditeobjekt erscheint, kann es Fallstricke geben, die Ihre Mieteinnahmen langfristig gefährden könnten. Deshalb sollten Käufer bei der Investition folgende Kriterien beachten.

Der Standort ist entscheidend

Lage, Lage, Lage – das ist die Devise bei der Auswahl einer Immobilie, denn dieser beeinflusst nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Vermietbarkeit.

Ihre Anlageimmobilie sollte sich somit idealerweise an einem langfristig attraktiven Standort mit Zukunftsperspektive befinden, also mit niedriger Arbeitslosigkeit und einer steigenden Bevölkerungszahl. Auch eine gute Verkehrsanbindung ist ein Kriterium, das das Objekt für zukünftige Mieter attraktiv macht. Generell sind daher prosperierende Lagen, wie die von Groß- und Universitätsstädten ländlichen Regionen vorzuziehen.

Wir beraten Sie gerne ausführlich bei der Auswahl des Objektes.

Wie ist der Sanierungsstand des Anlageobjektes?

Als potentieller Käufer sollten Sie sich die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen aushändigen lassen und diese eingehend prüfen: Ist in den letzten Jahren bereits umfassend saniert worden? Stehen in den nächsten Jahren besondere Investitionen an? Falls künftig erhebliche Sanierungen anfallen, sollten Sie sich bewusst sein, dass Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen erhebliche Folgekosten verursachen können.

Wie ist die Mieterstruktur des Hauses?

Lassen Sie sich vor dem Kauf einer Immobilie Informationen zu den bisherigen Mietern geben. Prüfen Sie beispielsweise, ob es in der Vergangenheit Mietrückstände, unregelmäßige Mietzahlungen oder juristische Auseinandersetzungen mit Mietern gab. So schützen Sie sich gegebenenfalls vor teuren Prozessen oder erheblichen Mietausfällen.

Kapitalanleger sollten den Kaufpreis auf den Prüfstand stellen

Ob eine Immobilie tendenziell zu teuer oder sehr günstig ist, können Sie mithilfe eines Vergleichs ähnlicher Immobilien feststellen.

Einen genaueren Anhaltspunkt liefert der Mietmultiplikator. Dieser beschreibt die Anzahl der Jahresnettokaltmieten, die aufgebracht werden müssten, um den Kaufpreis zu erwirtschaften (Mietmultiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmieten). So beträgt der Mietmultiplikator bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und einer Jahreskaltmiete von 25.000 Euro 20, bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro und einer Jahreskaltmiete von 9.858 Euro im Jahr 36. In den meisten deutschen Großstädten sollte der Mietmultiplikator zwischen 20 und 30 liegen.

Wenn Sie den Mietmultiplikator für Ihre Immobilie berechnen, erfahren Sie, ob der Kaufpreis dem örtlichen Niveau entspricht und wie gut die Rendite des Anlageobjektes ist.

Bei Eigentumswohnungen sollte die Jahresnettomietrendite je nach Lage mindestens 4 % des Kaufpreises betragen, bei älteren Objekten mindestens 6 %. Der Mietmultiplikator liegt bei einer Rendite von 4 % bei 25 und bei einer Rendite von 6 % bei 16,7. Je niedriger dieser ist, desto schneller können Sie Ihr Eigentum durch die Mieteinnahmen refinanzieren.

Checkliste für Kapitalanleger: Was Sie vor dem Kauf einer Immobilie prüfen sollten

Insbesondere für unerfahrene Immobilienkäufer scheint der Berg von Dokumenten und Aspekten, die dabei helfen, sich für oder gegen einen Kauf zu entscheiden, oft unüberwindbar.

Unsere Checkliste schafft Klarheit darüber, welche Dokumente und Aspekte Sie vor dem Kauf einer Immobilie eingehend prüfen sollten:

  • Erfragen Sie folgende Dokumente: die Baubeschreibung, den Grundsteuerbescheid, den Nachweis der Feuerversicherung, die Hausgeldabrechnung mit Wirtschaftsplan sowie die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlung
  • Zustand prüfen: Prüfen Sie den Zustand des Hauses / der Wohneinheit eingehend
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen prüfen: Prüfen Sie die Protokolle der Eigentümerversammlungen, um zu erfahren, welche Sanierungsmaßnahmen in naher Zukunft geplant sind
  • Grundstücksgrenzen vergleichen: Vergleichen Sie die für Sie ersichtlichen Grundstücksgrenzen mit der im Liegenschaftskataster vermerkten Grundstücksgröße
  • Umgebung überprüfen: Erkunden Sie die nähere Umgebung ausführlich hinsichtlich der Infrastruktur und Verkehrsanbindung oder möglicher Beeinträchtigungen durch Fluglärm, Mülldeponien o.Ä.
  • Mieteinnahmen prüfen: Prüfen Sie das Objekt hinsichtlich der Vermietbarkeit und der zu erzielenden Mieteinnahmen: Entsprechen die Mieten von Haus und Wohnung dem örtlichen Mietspiegel?
  • Mieteingänge bestätigen lassen: Lassen Sie sich nicht nur bisherige Mietverträge zur Prüfung aushändigen, sondern auch den regelmäßigen Mieteingang vom Vorbesitzer bestätigen

Mit unserer Beratung zur optimalen Immobilie als Kapitalanlage

Bei der Auswahl Ihrer Immobilie kommt es vor allem auf eines an: Wo liegt das Objekt und wie wird sich diese Umgebung zukünftig entwickeln? Mit unserer über 150-jährigen Präsenz in Frankfurt und der Region Rhein-Main sind wir genau dafür Ihr absolut verlässlicher Partner vor Ort.

Die Vorteile unserer Beratung:

  • Wohnung oder Haus: Wir erklären Ihnen alle Vor- und Nachteile
  • Vermieten oder lieber doch selbst nutzen: Wir helfen bei der Entscheidung
  • Altersvorsorge: Wir beraten Sie zu Chancen und Risiken
  • Persönliche und fundierte Beratung zur Objektauswahl

Sie suchen aktuell eine passende Immobilie? Unsere Tochtergesellschaft, die Immobiliengesellschaft der Frankfurter Volksbank, ist Ihr Spezialist für die Vermittlung von Immobilien. Sie bietet Ihnen von der ausführlichen Analyse Ihrer Wünsche über eine fundierte Beratung bis zur passgenauen Erfüllung alles aus einer Hand an.

Häufig gestellte Fragen

Lohnt sich die Investition in eine Immobilie für mich?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten und ist unter anderem abhängig von Ihrer persönlichen Lebenssituation und Ihrem Budget.

Welche steuerlichen Vorteile bringt eine Immobilie als Kapitalanlage?

Mit der Finanzierung einer Immobilie bei gleichzeitiger Vermietung können Sie Ihr zu versteuerndes Gesamteinkommen senken. Wir raten Ihnen, einen Steuerberater hinzuzuziehen.

Wie nutzt mir meine Immobilie im Alter?

Als Rentner können Sie mit Mieteinnahmen Ihre Rente aufbessern.

Welche Kosten gilt es bei der Investition in eine Immobilie noch zu berücksichtigen?

Bei älteren Objekten entstehen oft Umbau- und Renovierungskosten, bei entlegenen Objekten möglicherweise Kosten zur Erschließung für Strom und Wasser. Grundsätzlich müssen Sie immer mit Notarkosten und Grundsteuerzahlungen rechnen. Ebenso sollten Sie Rücklagen für Instandhaltung und Reparaturen einkalkulieren. Am besten lassen Sie sich von uns persönlich beraten.

Welche Immobilien sind als Kapitalanlage geeignet?

Natürlich hängt die Wahl der Immobilie zunächst von Ihren finanziellen Möglichkeiten ab. Dennoch sollten Sie vor allem auch berücksichtigen, wie sich die Immobilie vermieten bzw. verpachten lässt. Dabei spielen die Lage und die Infrastruktur eine entscheidende Rolle.

Lohnt sich eine Investition in denkmalgeschützte Immobilien?

Als Kapitalanleger können Sie die meist hohen Modernisierungskosten steuerlich geltend machen – und das in voller Höhe. Wichtig ist, dass Sie vorher eine steuerrechtliche Vorabbescheinigung beantragen. Wir raten Ihnen, einen Steuerberater hinzuzuziehen.

Sie haben Fragen?
Wir beraten Sie gerne.

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